Gestão Nunes pagou quase o triplo do que o previsto por terreno na zona sul de SP

(FOLHAPRESS) – A Prefeitura de São Paulo pagou um valor quase o triplo do que havia previsto pela desapropriação de um terreno no distrito do Grajaú, no extremo sul da capital paulista. A diferença entre o que indicava um parecer técnico da própria prefeitura e o que foi efetivamente pago é de, no mínimo, R$ 17 milhões, em valores corrigidos pela inflação.

A desapropriação foi oficializada em 27 de dezembro de 2024, último mês do primeiro mandato de Ricardo Nunes (MDB) como prefeito, que àquela altura já estava reeleito.

Na Justiça, ainda há processos em andamento para que o município tome posse de terrenos vizinhos e, assim, consolide a área da primeira floresta municipal da cidade, a Fazenda Castanheiras.

Segundo parecer técnico elaborado em setembro de 2020, a secretaria municipal do Verde e do Meio Ambiente estimava que o valor médio da terra na região que seria desapropriada era de R$ 46 mil por hectare (que equivale a 10.000 m²).

O documento registra que, para chegar a essa estimativa, foram considerados os valores de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), de ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural) e uma pesquisa com corretores e agências de imóveis locais.

Se o padrão de preço previsto naquela ocasião fosse aplicado ao terreno, de 138 hectares, o custo seria de R$ 9,1 milhões em valores atualizados. A prefeitura pagou R$ 26,3 milhões pelo terreno.

Além disso, o parecer técnico da prefeitura apontava que o terreno em questão estava à venda e era oferecido no mercado imobiliário por um valor ainda menor: R$ 4 milhões, ou R$ 5,7 milhões em valores atualizados para a época do pagamento.

O preço abaixo da média foi usado como argumento para que a prefeitura seguisse em frente com o plano de publicar um Decreto de Utilidade Pública para toda a área, que tem um total de 400 hectares (ou 4 milhões de m²).
“Sua aquisição pode ser uma oportunidade para o início da realização da FLOMU [floresta municipal], tanto devido às características do imóvel, quanto ao valor ofertado”, diz o documento.

O parecer da prefeitura estimava que seriam necessários R$ 28 milhões, em valores corrigidos, para desapropriar toda a área do decreto -à época, o plano é que ela fosse maior, com 424 hectares. Considerando o valor que já foi pago e todas as notas de empenho (ou seja, dinheiro reservado no orçamento da cidade) emitidas para os terrenos que formarão a floresta, devem ser pagos mais de R$ 66 milhões, ou 138% a mais por uma área menor do que a prevista.

Questionada, a gestão Nunes afirmou por meio de nota que “o valor final de R$ 26,3 milhões considera o mercado atualizado na data da imissão na posse, o zoneamento específico da área (Zepam [Zona Especial de Proteção Ambiental]/ZPDSr [Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável Rural]) e todas as 37 benfeitorias existentes” e que a avaliação “seguiu avaliação técnica rigorosa dentro dos parâmetros do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda Pública” e da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Disse, ainda, que o parecer municipal feito em 2020 “não pode ser usado para comparação por se tratar de um documento preliminar de planejamento” e que ele não considera características do terreno “como a existência de edificações, infraestrutura de acesso, cercamentos e cobertura vegetal de alto valor ecológico”. As 37 benfeitorias do terreno foram avaliadas, no total, em R$ 2,8 milhões.

Até dezembro de 2024, o terreno pertencia à empresa Agro Castanheiras, que há décadas cultivava pinheiros no local. Mais recentemente, passou também a explorar palmito-juçara.

O plano de transformar os arredores em unidade de conservação estava em estudo desde a década de 2000, a partir da construção do trecho sul do Rodoanel. Como a rodovia trouxe danos ao meio ambiente em locais onde a mata ainda era preservada, ameaçando inclusive dezenas de nascentes, a solução do poder público foi reservar grandes áreas verdes.

A área de 138 hectares da Agro Castanheiras, no entanto, não estava no plano original para o parque. A prefeitura chegou a publicar um Decreto de Utilidade Pública que atingia os terrenos ao redor da fazenda em setembro de 2009.

Dez anos se passaram sem que o poder público fizesse as desapropriações, e o decreto perdeu efeito. A área de 138 hectares só foi incluída numa segunda rodada de estudos, em 2020.

O acesso ao local é feito pela avenida Jacob Guilguer Reimberg, via de terra que hoje passa por obras de pavimentação. O asfalto ainda não chegou, mas no trecho que passa pelo vilarejo de Chácara Santo Amaro já há uma faixa estendida com agradecimentos ao prefeito.

Em 19 de dezembro do ano passado, Nunes reuniu todo seu secretariado no antigo terreno da Agro Castanheiras.

Apesar de o processo de desapropriação ter sido amigável, sem judicialização, há registro de que a prefeitura recusou uma oferta mais vantajosa. Durante reunião em 25 de fevereiro de 2025, o coordenador de Fiscalização Ambiental da prefeitura, Rodrigo Martins, afirmou que o próprio proprietário havia oferecido o terreno por R$ 14 milhões.

“A prefeitura não pode trabalhar dessa forma”, disse Martins, segundo a ata da reunião. “A prefeitura fez um laudo. O laudo de avaliação colocou o imóvel dele a R$ 26 milhões.”

A reportagem teve acesso ao laudo, feito por uma empresa contratada pela prefeitura, e consultou um especialista em mercado imobiliário para avaliá-lo.

Para calcular o valor do terreno, a empresa apresentou estudo de viabilidade técnico-econômica a partir de um “hipotético empreendimento compatível com as características do bem”. O empreendimento hipotético escolhido foi a construção de chácaras que ocupassem 5.000 m² -o terreno real, porém, tem apenas 3.460 m² de área construída.

Além disso, a empresa colocou em sua base de cálculo o valor de R$ 161 por m², a partir de comparações com outros terrenos à venda na região com as mesmas regras de zoneamento. Em outro laudo, que avaliou um terreno vizinho que deve fazer parte da mesma floresta municipal, a mesma empresa chegou ao valor de R$ 25 por m².

O método do empreendimento hipotético foi considerado questionável pelo especialista consultado pela reportagem, já que a construção de chácaras não seria permitida devido às restrições ambientais.

A discrepância dos valores por metro quadrado também foi considerada problemática, embora não tenha sido encontrado nenhum erro flagrante. O especialista pediu para ter o nome preservado, pois participa de processos de licenciamento na cidade de São Paulo.

Os sócios da Agro Castanheiras e a empresa Núcleo Engenharia, que fez o laudo, não quiseram se manifestar. A reportagem tentou contato com representantes das empresas por telefone, email e mensagens de texto no dia 2 e nesta terça (14).