O Supremo Tribunal Federal (STF) definiu, em 17 de agosto de 2026, que as prefeituras não podem estabelecer taxas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) usando somente a metragem do imóvel como critério. A decisão unânime estabelece um novo limite para a tributação municipal.
O entendimento da Corte aponta que a Constituição Federal permite que o imposto seja progressivo de acordo com o valor da propriedade. Além disso, a lei maior autoriza alíquotas distintas considerando a localização e a finalidade de uso do bem, mas exclui o tamanho como base para essa variação.
O veredito resultou do julgamento de um recurso que teve repercussão geral reconhecida. Este mecanismo legal garante que a interpretação definida pelo Supremo sirva de diretriz para situações idênticas em todas as localidades do Brasil.
O processo examinado pelos ministros teve origem em uma legislação de Chapecó, em Santa Catarina. Essa norma municipal instituía uma taxa de 1% de IPTU para imóveis cuja área construída fosse de 400 metros quadrados ou mais.
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A lei local havia sido previamente julgada como inconstitucional pela Justiça de Santa Catarina. Foi contra essa decisão que o município de Chapecó apresentou recurso ao Supremo Tribunal Federal.
Na defesa da regra, a administração municipal de Chapecó sustentou que uma área construída de maior porte indicaria uma utilização mais intensiva do solo urbano. Por essa razão, justificaria uma carga tributária superior.
O ministro Dias Toffoli, relator do processo, não aceitou o argumento da prefeitura. Ele explicou que, após a aprovação da Emenda Constitucional 29, em 2000, a Constituição passou a autorizar a progressividade fiscal do IPTU baseada no valor do imóvel, bem como a determinação de alíquotas diferentes de acordo com a localização e a finalidade da propriedade.
Em seu voto, o ministro Toffoli declarou que a extensão da área do imóvel não figura entre os parâmetros constitucionalmente permitidos para a aplicação de uma cobrança distinta do imposto.
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O magistrado também afirmou que o Supremo já consolidou a interpretação de que fixar alíquotas com base na área da propriedade configura uma progressividade do tributo, e não seletividade.
Conforme o relator, a dimensão do imóvel não se equipara ao seu valor, localização ou finalidade. Assim, as cidades não têm autonomia para instituir novos critérios de progressividade tributária que extrapolem o que está previsto na Constituição Federal.
Entendimento definitivo do Supremo sobre a cobrança do IPTU
Ao término da sessão de julgamento, o plenário do STF referendou a tese de repercussão geral, que estabelece: “É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”.
Impacto da decisão do STF sobre a cobrança do IPTU para proprietários
A resolução do Supremo não impede que as administrações municipais apliquem um IPTU mais elevado para propriedades que possuam um valor de mercado superior.
O Supremo Tribunal Federal, contudo, vedou que a metragem do imóvel, isoladamente, seja o fator determinante para elevar a alíquota do imposto.
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De acordo com a Corte, a Carta Magna permite que a progressividade do tributo seja aplicada somente em função do valor venal da propriedade, ou por meio de diferenciações vinculadas à localização ou à sua destinação.
Critérios utilizados para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano
O Imposto Predial e Territorial Urbano é determinado a partir do valor venal do imóvel. Este é um montante estimado pela prefeitura, representando o valor de mercado da propriedade para fins de arrecadação fiscal.
Naturalmente, quanto mais elevado o valor venal, maior será o montante a ser pago pelo imposto.
Conforme estabelecido pelo STF, a Constituição autoriza a variação das alíquotas do IPTU de acordo com o valor, a localização e a utilização do imóvel, mas proíbe que essa variação ocorra em função da área da propriedade.
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Situação prática que demonstra a aplicação da nova regra do IPTU
Consideremos dois imóveis residenciais situados na mesma vizinhança, ambos sujeitos a uma alíquota de 1% para o IPTU.
- Imóvel A: com valor venal de R$ 300 mil
- Imóvel B: com valor venal de R$ 600 mil
Diante dessa configuração, os valores do imposto seriam calculados da seguinte forma:
- Imóvel A pagaria 1% de R$ 300 mil, totalizando R$ 3 mil de IPTU anualmente.
- Imóvel B, por ter valor venal de R$ 600 mil, pagaria 1% desse montante, ou seja, R$ 6 mil de IPTU por ano.
Com a regra validada pelo STF, o acréscimo no imposto ocorre devido ao maior valor do imóvel, e não em razão de possuir uma metragem quadrada superior.
