O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que os municípios não podem determinar a alíquota do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com base exclusiva na área do imóvel. A medida, definida na última decisão de 17 de agosto de 2026, considera inconstitucional essa prática por caracterizar progressividade fiscal inadequada.
Os magistrados estabeleceram que os únicos critérios aceitáveis para a cobrança progressiva do IPTU são o valor venal, a localização e o uso da propriedade. A deliberação reafirma um entendimento que impacta diretamente a forma como as prefeituras podem instituir a tributação sobre bens imobiliários.
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Entendimento da Suprema Corte sobre a progressividade do IPTU
Por unanimidade, o plenário do STF manteve a inconstitucionalidade de uma legislação municipal de Chapecó, em Santa Catarina. Essa norma aumentava o IPTU de imóveis com maior metragem. Com o resultado, a Corte fixou uma tese de repercussão geral no Tema 1.455.
A tese firmada é clara: é inconstitucional que uma lei municipal, promulgada após a Emenda Constitucional 29/2000, fixe a alíquota do IPTU utilizando a área do imóvel como principal fator. Essa decisão estabelece um importante precedente para a administração tributária em todo o país.
O que motivou o questionamento em Chapecó
A ação que chegou ao Supremo Tribunal Federal contestava uma lei de Chapecó, de 2018. Esta legislação estabelecia uma alíquota de 1% de IPTU sobre o valor venal de unidades imobiliárias residenciais com área construída igual ou superior a 400 m². Imóveis de menor extensão, por outro lado, eram sujeitos a uma taxa de 0,5%.
Um proprietário de imóvel com metragem superior ao limite legal ingressou com ação judicial. Ele alegou que a cobrança diferenciada violava o princípio da isonomia tributária, argumentando que a área construída não reflete automaticamente a capacidade econômica do contribuinte ou uma maior demanda por serviços públicos.
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A jornada judicial até o Supremo Tribunal Federal
Em primeira instância, o magistrado declarou a inconstitucionalidade da cobrança complementar e ordenou a retificação do lançamento para a alíquota mínima de 0,5%. O município também foi condenado a devolver os valores pagos a mais ao contribuinte.
A prefeitura recorreu da decisão, mas a Primeira Turma Recursal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina manteve o julgamento. Diante da nova derrota, o município interpôs recurso extraordinário no STF. O argumento da prefeitura era que um imóvel maior representa uma ocupação mais intensa do solo urbano, justificando uma tributação mais alta com base na capacidade contributiva presumida.
Argumentos do ministro relator Dias Toffoli
O ministro Dias Toffoli, relator do caso, avaliou que a fixação da alíquota do IPTU pela área do imóvel é proibida pela Emenda Constitucional 29/2000. Essa emenda passou a autorizar a progressividade fiscal do imposto exclusivamente em razão do valor da propriedade.
Toffoli explicou que “é certo que a área do imóvel não se confunde com o tempo ou com o valor do imóvel, únicos critérios que podem ser utilizados para a instituição de IPTU progressivo”. Ele também afastou a tese municipal de que a tributação diferenciada estaria protegida pelo artigo 156, § 1º, inciso II, da Constituição.
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Distinção entre seletividade e progressividade tributária
O relator do caso esclareceu que o artigo 156, § 1º, inciso II, da Constituição, permite a adoção de alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel, como uma técnica de seletividade tributária. Contudo, a fixação de alíquotas com base na área construída não se enquadra nessa técnica, mas sim na progressividade, a qual tem critérios específicos.
Ele afirmou que a aplicação da seletividade tributária restringe-se a categorias consolidadas pela jurisprudência, como imóveis edificados, não edificados, residenciais e não residenciais, conforme a tese consagrada no Tema 523 de Repercussão Geral do STF. Para o ministro, a dimensão espacial da propriedade não se encaixa nessas categorias de uso ou destinação.
O que muda para o contribuinte
- Proteção contra cobranças abusivas: Municípios não podem mais aumentar o IPTU de um imóvel apenas porque ele possui uma área construída maior.
- Critérios válidos: As alíquotas progressivas do IPTU devem se basear no valor venal, na localização e no uso do imóvel, conforme a legislação e o entendimento do STF.
- Base para contestações: Contribuintes que se sentirem lesados por cobranças que usam a área como único ou principal critério podem recorrer judicialmente, citando a nova tese de repercussão geral.
A decisão reforça a segurança jurídica e assegura que a tributação municipal siga os preceitos constitucionais, garantindo maior transparência e justiça fiscal aos proprietários de imóveis.
