Lula – Foto: Antonio Scorza / Shutterstock.com
O presidente Luiz Inácio Lula da Silva anuncia nesta sexta-feira, 10 de outubro de 2025, às 10h, um novo modelo de crédito imobiliário no Centro de Convenções Rebouças, em São Paulo. A medida visa modernizar o uso dos recursos da caderneta de poupança para ampliar o financiamento habitacional em meio à escassez de funding. O evento conta com a presença de ministros como Fernando Haddad, da Fazenda, e Jader Filho, das Cidades, além dos presidentes da Caixa Econômica Federal e do Banco Central.
A reforma altera as regras do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que atualmente direciona 65% dos depósitos para crédito imobiliário, 20% como compulsório no Banco Central e 15% para uso livre dos bancos. O objetivo é tornar o sistema mais eficiente e injetar pelo menos R$ 20 bilhões no mercado habitacional.
No mesmo ato, o governo apresenta um programa de reforma de moradias com três faixas de renda, resolvendo entraves anteriores sobre taxas de juros consideradas elevadas. A iniciativa atende demandas de bancos e construtoras para sustentar o crescimento dos financiamentos.
- Principais envolvidos: Lula, Alckmin, Haddad e Jader Filho.
- Local: São Paulo, com foco na classe média.
- Impacto inicial: Liberação gradual de compulsórios para testes em 2026.
Alterações no direcionamento da poupança
O novo modelo libera parte dos 20% de depósitos compulsórios retidos no Banco Central, direcionando-os ao crédito habitacional. Essa mudança começa com 5% liberados imediatamente, com aumento anual de 1,5 ponto percentual a partir de 2027, até atingir 100% em dez anos.
Os bancos que aderirem poderão usar os recursos com maior flexibilidade, mas precisam conceder novos financiamentos para renovar o acesso. A aprovação cabe ao Conselho Monetário Nacional (CMN).
A medida responde à retração no crédito imobiliário, causada por saques na poupança e juros altos. Estimativas indicam que o SFH receberá 80% dos recursos liberados, com 20% para o SFI.
Programa de reforma de moradias em detalhes
O programa de reforma beneficia famílias em três faixas de renda, com taxas fixadas para evitar ultrapassar a Selic atual de 15% ao ano. A linha de crédito estará disponível na Caixa no fim de outubro.
- Faixa 1: Renda até R$ 3,2 mil, taxa de 1,17% ao mês.
- Faixa 2: Renda de R$ 3,2 mil a R$ 9,6 mil, taxa de 1,95% ao mês.
- Faixa 3: Renda acima de R$ 9,6 mil, taxa alinhada ao mercado.
Essa estrutura resolve divergências internas no governo sobre custos elevados nas propostas iniciais.
O foco na reforma atende à classe média, que enfrenta dificuldades com aluguéis e valorização de imóveis nas capitais. Bancos públicos lideram a operação inicial.
Transição híbrida para o mercado
A implementação prevê um ano de teste com modelo híbrido, onde o sistema atual convive com o novo para minimizar resistências. Bancos e construtoras pediram essa fase para avaliar o impacto no funding.
A partir de 2026, a migração para fontes de mercado, como LCIs, ganha força, quebrando o vínculo exclusivo com a poupança. Isso deve dobrar os financiamentos em uma década, segundo projeções governamentais.
O governo estima R$ 37,5 bilhões adicionais até o fim de 2026, dependendo da adesão de instituições privadas. A Caixa, que opera 70% do crédito habitacional, testa as regras em escala maior.
Essa transição equilibra segurança regulatória com expansão do crédito, sem alterar remunerações aos poupadores.
Expectativas para o setor imobiliário
O anúncio ocorre em momento de alta na Selic, que pressiona os custos de captação. O novo modelo usa equalização de recursos para manter taxas estáveis nos empréstimos.
Incorporadoras seguram lançamentos para a classe média devido a juros elevados e valorização do metro quadrado. A liberação de compulsórios deve reverter essa tendência.
Técnicos preveem redução gradual nas taxas de crédito, beneficiando 120 mil famílias em 2025. O programa integra o Minha Casa, Minha Vida, ampliando faixas de renda até R$ 12 mil.
A adesão de bancos privados ampliará o alcance, com foco em imóveis de até R$ 1,5 milhão no SFH.
Benefícios para famílias de renda média
Famílias com renda entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil acessam agora o MCMV Classe Média, com imóveis de até R$ 500 mil. Essa expansão atende 130 mil novas famílias anualmente.
O teto de uso do FGTS pode subir para R$ 2 milhões, facilitando entradas menores. Simulações mostram custos efetivos abaixo de 10% ao ano para muitos perfis.
A Caixa concentra 48% das contratações no SBPE, com R$ 175 bilhões liberados até setembro de 2025, alta de 28,6% ante 2024. O novo modelo sustenta esse ritmo.
Essas ações priorizam estabilidade para tomadores, sem prazos de validade nas regras aprovadas.
Linhas de crédito e mecanismos de funding
Os recursos adicionais vêm de bancos públicos inicialmente, com 80% para SFH e teto de 12% mais TR nos juros. O SFI permite taxas de mercado para imóveis acima de R$ 1,5 milhão.
A reforma exclui contagens antigas de prejuízos no FCVS, liberando mais saldo para operações atuais. Bancos renovam acesso à poupança por cinco anos ao concederem novos empréstimos.
Essa estrutura incentiva captação via CRI e LIGs, diversificando fontes além da poupança, que perdeu atratividade com saques recentes. O BC monitora a transição para evitar riscos inflacionários.
No total, o pacote equilibra crescimento econômico com controle de inadimplência, beneficiando o setor em 2025.
